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又现维权、退房闹剧,这次房地产恐怕要给炒房者下大招了

2018-10-11    热:0℃  分享:dengziqiao

我是陈大头

最近有人问了一个假设性的问题:假如房价降了60%, 贷款购房者该如何应对?

 

假如中国的房价跌了60%,贷款买房的人有二个解决方案,


一是继续还款,如果是自住,房价或高或低,对你来说意义不大。


另一种是不准备还贷款了,这房子不要了,这样的情况主要发生在炒房者的身上比较多,但是房子不要了,贷款还是要还的。


而对于银行来说,银行成为了了房东要通过抛售房产而套现,但是由于房价大跌,银行就算抛出房产,也是没人敢接盘,最终导致了大量坏账捏在银行的手中。


房价若是跌去60%,银行的坏帐率将会直线上升,手里有大量房源无法出手,这个危机其实在海南省早已发生过,1998年6月21日海南发展银行倒闭,而其他一些国有大型银行,将手中的不良资产剥离给了四大资产管理公司,由四大资产管理公司来处置银行的坏账。而这些大型国有银行在2001年选择了集中上市。


那房价真能跌去60%吗?显然是不可能发生的。

 

这个假设是永远到不了的,但是有些关键的数据还是值得探讨下的。

 


01

据易居研究院数据,9月上半月40城住宅成交环比增长1%,已经趋近于零增长。


整个9月一线城市楼面价环比下跌了41%,二线城市楼面价环比下跌了5%,三线城市环比下跌了23%。

 

截至2018年8月底,全国房地产市场土地流拍807宗,累计流拍建筑面积7954万平米,是去年同期的7.3倍。地价更是创下5个月以来的新低。其中一线城市13宗,二线城市178宗,均超过上一年数额,房地产开发投资资金略有回落。


调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已经出现房价下行的苗头,新房降价打折潮上演,二手房成交量遭冻结;


西安一个楼盘,推出近500套房摇号购买,最终仅18人报名,但是无一人符合购买资格,创下新纪录。


呼和浩特取消去库存政策,长春取消棚奖励,商品房预售制有可能要取消,房产税未来有可能推出...,楼市政策正在全面转向。

……



房价的拐点来没有来,这个还真不好说,但房子回归居住的本性这个方向不会变化。



02

为什么房地产成交下滑,没人来买了呢?


当然是没钱了,市场上的钱都去了哪里?

 

最近有一则报道,可能被很多人忽略了。截至2018年7月底,全国住户存款总计692371.85亿元人民币,较上月减少2932亿元,按照中国人口13亿多统计,粗略一算人均还不到5万,再减去贷款,就更少了。

 

另外根据西南财经大学曾经一则报告显示,中国10%的家庭拥有75%的存款,另外35%的家庭占有其他25%的存款,最后,剩下55%的家庭,他们的储蓄是多少呢,答案是0。

 

国人的存款都去哪里了?

 

 1.   大部分钱是去买房了


这十年,一二线城市的房子,比如上海涨幅高达610%,厦门涨幅559%,南京十年涨幅高达353%。再看看你到手的工资,十年来涨幅连CPI都超不过。


经历了2014年的楼市萧条、一地库存之后, 2015年开始 “去库存”成为我们的重要目标。


于是,从2016年开始,商品房的销售额狂飙突进,历史上首次进入十万亿的级别。房地产去库存,政府的债务就成功地转移到了居民的头上,住户部门的杠杆率不断提升,所谓一套房六个钱包也不是没有道理的,住户贷款也就在这一年里超过了住户存款。


 2.   信用卡逾期严重


从银行信用卡到各大互联网公司的花呗、白条再到各类借贷平台如校园贷、现金贷…….花样翻新,套路之多,只有你想不到,没有做不到的!


前段时间,央行发布的《2018年第一季度支付体系运行总体情况》显示:该季度,信用卡逾期半年未偿信贷总额达到711.48亿元。这是什么概念?以13.9亿人口计算,平均每200个人里有1个人赖银行1万元的账!


 3.   消费理念让更多的人没有钱


很多人每个月的工资、花呗、借呗、信用卡、支付宝、微信、钱包永远在拆东补西,空空如以。日常生活都是问题,更不要说去买房子了。


 4.   踏入理财陷阱


互联网金融,P2P、股市、理财没有给很多人带来收益,甚至连本金都让很多人失去了。


很多家庭挣钱速度永远赶不上花钱的速度。“零储蓄”“高负债”“高消费”成为大多数家庭生活的常态。


即使是这样的家庭,不能接受任何的冲击,一旦有家人生病,都可能让全家“一夜返贫”。


截至2017年,我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%,已经超过美国当前水平,更是逼近美国金融危机前峰值。并且,由于隐藏的民间借贷等无法被统计的部分,实际上中国很多家庭已处于入不敷出的状态,家庭流动性已到了命悬一线的地步。


所以还有多少家庭有钱去买房、去改善住房、去加杠杆买房?没有了需求,房地产市场一路高更猛进还能坚持多久?


显然,市场已经给出了答案。



03

2018年上半年,在全国去库存的最后一棒中,在各地疯狂给人才落户的时候,很多人买涨不买跌,全力买房。


最近一段时间,风向似乎有些变化。恒大全国89折销售房产、万科举着“活下去”的口号、碧桂园,万达等房地产大佬也纷纷降价回笼流动资金。


而说好的“金九银十”不再,反而迎来很多人退房的闹剧再现,如十年前一样,一幕幕相同的场景又上演了,多地业主纷纷拉起横幅,对开发商下调价格表示不满。




如泰禾的合肥院子将某栋某个户型降价4000元/平方米促销,随即引来老业主堵住小区门口,拉横幅维权。


杭州滨江未来海岸二期降价40万,结果一期的业主跑到售楼处痛斥开发商“胡乱定价,欺骗业主”。


而碧桂园暗地里将备案均价35000直接降到28000至26000销售,引起业主强烈反对。


......。


目前包括万科、恒大、碧桂园等大型地产商都在加紧出货,厦门、杭州、上海、北京、深圳为代表的二手房,也出现价格下跌或成交低迷。


为什么房价稍微降一点点,就有购房者出来要求退房和退差价,这一出又和十年前一样。如果是自住的刚需,估计房价涨跌也不会反应太大,出国是炒房者,那很多人看到之后都不会同情,还会讥讽,买房卖房作为一种市场行为,房价上涨的时候,也没看闹着把上涨的利润分给开发商。


这些买房的人傻吗?当然不傻,这么做就是为了减少自己的损失,让自己的利润少点损失,但是这毛病是谁给的呢?


很多炒房者可能没发现,房地产最近几年都给钱多的人下大招呢。



04

房价暴跌导致的后果,在日本、韩国、香港都存在过,而内地房价反倒是没有经历过所谓的暴跌。


香港最让人难忘的就是1998年的暴跌,当时受亚洲金融危机与董建华“八万五”计划冲击,整个香港房价暴跌,最高下跌超过7成。不少香港人一夜之间成了“负资产者”,那几年,“烧炭自杀”成了时常见诸于媒体的热词。


但2003年之后房价重新抬头,2011年香港均价追齐了暴跌前的水平,不但涨回了六年的跌幅,还屡创新高。


随后,香港房价重启上涨之路,一涨就是15年。这些“负资产者”一夜翻身,但越来越多的人买不起房了。



2018年9月27日凌晨,美联储议息会议宣布年内第三次加息,随后香港金管局跟随美联储加息。


事实上,自2018年以来,由于美国加息导致港元和美元息差扩大,资金外流,港元汇率走弱,资金流向强势美元。香港市场的流动性压力迫使香港银行业跟随美联储进入新一轮的加息周期。而随着借贷成本的升高,香港的资本市场,尤其是股市和楼市将受直接冲击。


摩根士丹利及花旗认为,下半年香港楼价会跌5%至7%,瑞银(UBS)甚至预计最多会跌去10%。


野村香港地产研究部表示,加息会对新房按揭构成一定影响。香港楼市上行动力将会放缓,可能在下半年就会看到香港楼价回调。

 

不管是香港还是内地,所有购房者的潜意识里都不能接受房价下跌的事实,哪怕是短期的调整。因为所有的购房者都对未来是抱有期望的,哪怕跌一分钱都不行。但有时候房价的涨跌真的要看趋势和经济环境呀。


房价短期调整就出来维权大闹,要是真的暴跌呢?


那肯定要求退房,退差价呀,为什么会这样?


1、一个房子是耗尽几代六个钱包买的,刚买就下跌,放谁也接受不了,很难接受大宗房产的财产贬值


2、很多人崇尚“小闹小解决,大闹大解决”的传统。很多人相信只要联合起来集体维权,开发商都会让步,地方政府出于维稳的考虑,也会将结果偏向于购房者,开放商和政府一定会补偿的。而且在过去的15年,这种操作屡试不爽。


3、坚信房价房价不能跌,需要稳定,所以维权是很有必要的。


但是很多人没有意识到,房地产的金融属性正在被慢慢打破,这种属性正在退却。


2008年四万亿刺激,2014年去库存,很多人更加坚信房地产会一直发展,房价不会降,而且地方政府也需要稳房价,既要遏制上涨,也要防范大跌。


但是一个行业总是有起起落落的,很多时候要看清楚去库存的目的和外部环境的变化。



曾经,我们一直认为除了房产,没有更好的投资了,但购房者永远难以成熟起来,不管自身负债如何,还在拼命的加杠杆买房、炒房……


当房价下跌一点,就退房、维权,不能承受任何的损失,当炒房者的流动性被锁死,没有人能来接盘的时候,在相当长的时间里,这些资产都只能捂在手里,无法套现。


这一次的教训可能有点大,毕竟很多环境都变了。


房子是用来住的,不是用来炒的,房地产也许到了改变的时候了。


我是陈大头

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标签: 深圳房地产信息网
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