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2018年哪些城市楼市危险 哪些城市还要涨?! ——凤凰房产北京

时间:2018-01-12  热:0℃  分享:牛虻


2018年元旦前后有两场非常精彩的活动,一场是12月31日,罗振宇在上海举行的“时间的朋友”跨年演讲,“6个焦虑、6个问题、6个脑洞”的新颖观点,让人耳目一新,非常享受。


另一场是1月3日,地点同样是在上海,由易居中国执行总裁丁祖昱举办的“相信未来”丁祖昱评楼市发布会,满满的数据清晰地呈现出了2017年中国楼市的发展,丁祖昱、任志强、周忻也对未来楼市做了预判。


潮哥有幸参加这次发布会,获得了一些数据,借用他们的这些数据,本号下面将对2018年的楼市说说自己的看法。其实主要分析两个问题:1、哪些城市楼市危险?2、哪些城市楼市值得看好?


没有人口增量、持续利好的三四线城市危险

上图显示:一些城市投资客占比非常高,包括一些低级别的城市,如东莞、鄂州、儋州、镇江、三亚、句容、江门、安吉、威海、马鞍山,投资客都占到20%以上。


上图显示的是一些三四线城市中外来客的购房比例,其中北海外来人口购房比例高达89%,三亚73%,这都不惊讶,因为这两个城市是旅游城市,依靠的就是外地人。再看鄂州,数据也高达75%,马鞍山为50%。


我曾以小学在校生人口变化情况为标准(该标准不作为地方政府考核标准),系统性地梳理过全国各个城市的人口变化情况,其中鄂州小学生人口过去六年减少了13%。所以,我认为2018年以及未来比较危险的城市,鄂州算一个。


鄂州靠近武汉,也不算太近,勉强可以说是武汉的卫星城。像鄂州这类城市,2017年出现了大卖现象,主要是因为中心城市开启了强调控模式,投资客退而求其次,从而选择这些靠近中心城市的城市。但我们要知道,武汉辖区面积太大了,它自身都尚未发展完善,辐射力不足,还需吸血周边城市。鄂州人口减少,与这有直接关系。


北海人口也是在流失。北海是旅游型城市,但其地段与景色不如三亚和厦门,在旅游型城市中的竞争力不强,外地购房客的比例高达89%,这个是非常危险的信号。


海南的三亚、儋州,都是海景城市。三亚是中国最美丽的海景旅游城市之一,但炒作的太过了,如今的房价直追广州,经济体量却不足广州的零头。虽然人口略微增长,且有游客需求来支撑,但库存仍非常多。而且三亚是候鸟迁徙型城市,只有冬天华北雾霾肆孽的时候,才是三亚的旺季,春夏之际,三亚很多房子都是空置。


但房地产开发商还在不停地扩展,已经震怒了中央。前不久,中央第四环境保护督察组怒了,狠批海南,点名了三亚和儋州,还有山东、浙江的沿海城市。中央的这个信号,对于三亚楼市绝对构成利空。儋州也是一样,儋州过去六年人口还是流失的。


所以,对非中心城市而言,能不能买房一定要搞清楚两个问题,一是人口增长还是减少,二是这些城市是否有政策利好。


未来哪些城市值得看好


长期关注本号的人知道,我长期看好的城市就三种:一是人口增量显著的中心城市;二是核心城市周边的卫星城;三是独挑大梁,具有内生性经济增长的城市。


中心城市其实没有什么可说的,中国的城市化方向和空间决定了他们必然会享受长期的政策利好的人口利好。中央给出的国家中心城市、国家级新区、自贸区、自由贸易港以及高铁枢纽规划,都是有力的证明。


1月3日的发布会,易居中国执行总裁丁祖昱给出了他比较看好的三四线城市名单。

上图名单包括无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜湖、徐州、唐山


我看好的三四线城市名单基本也是这些,还有些补充,如最靠近北京的廊坊、保定。早在2017年9月本号推送的文章《未来十年,这10个地级市最有前途》一文中就有详细说明。


从上面的名单可以发现,这些城市全部集中在长三角、珠三角、京津冀三大城市群中。也都是我上面说的看好城市中的后两类。


核心城市周边的卫星城:廊坊、嘉兴、南通、湖州、绍兴、镇江、东莞、佛山、惠州、中山、珠海、保定,其中有些城市也有自己非常不错的产业,如东莞、佛山、南通、中山、珠海、保定等。


廊坊2017年在强调控的重拳之下,房价和成交量下跌得非常猛,本号也多次分析过。但我认为廊坊的利空已经出尽,毕竟位于北京周边,需求仍非常旺盛,2018年如果限购不放松,下跌空间也有限。如果限购放松,廊坊房价又会起来。


根据住建部不久前的表态,2018年调控会分化,支持刚需和改善型需求的人口购房,那么这对刚需与改善型需求人群的限购应该会适当放松,所以廊坊肯定位于2018年看好的城市之列,且是长期看好。


东莞、惠州是临深城市,在深圳的辐射和自身产业革新的过程中,东莞的经济质与量都上了新台阶,莞惠人口方面一直增长不错,而且随着深圳有意识的将人口通过轨道交通导向临深地区,临深两城人口未来还会继续看好。


佛山,一直都是广佛同城,自身产业也非常强。中山也同样受广州辐射,但未来还有一个超级利好,就是深中通道以及与深圳规划的对接地铁。


珠三角还有最新的粤港澳大湾区这个超级利好,东莞、佛山、珠海、中山、惠州都是其中的核心成员。


嘉兴是浙江全面对接上海的示范区,更是上海最有潜力的卫星城,南通、湖州也有上海这条大腿可傍。


值得一说的是保定。之所以看好保定,是因为雄安新区这个千年大计。保定与雄安的关系,就像当年惠州与深圳。雄安新区是未来二三十年里,最具潜力的发展之地,保定在雄安的辐射下,也是长期看好。


接着看看好的第三类城市。


独挑大梁,具有内生性经济增长点的城市:徐州、泉州、台州、金华、唐山、温州、无锡、常州。


我曾统计过江苏省各城市的人口变化情况,发现徐州过去六年小学生增幅高达71%,位居全国第一。为什么会这样?这主要取决于它的位置。


徐州地处苏北,是江苏、山东、安徽、河南四省交界处,而在这一大片淮海地区中,徐州四通八达的交通地位和经济体量,让它顺理成章地成为了该地区的老大,成为了该地区唯一的大城市,所以人口都往徐州流。


中央也开始承认徐州这一地位,在2017年6月国务院批复的《徐州城市总体规划(2007-2020)》(2017修订版)中,中央首次徐州作为“淮海经济区中心城市”的定位予以明确认可。要知道,淮海经济区有20多个城市,徐州成为了这20多个城市的中心城市,不是省会胜似省会。


泉州是福建经济实力最强的城市,强悍的制造业,是泉州值得看好的最好理由。无锡、常州与苏州是老牌的经济强市,苏锡常当年也是明星地级市阵容中的中坚力量,近年来虽然面对产业转型阵痛,经济增速放缓,但实力雄厚,且也靠近核心城市,依然值得看好,温州亦是如此。


台州、金华经济活力十足,金华义乌的小商品市场,在全国闻名。台州,别看级别不高,但在2017年A股IPO家数区域分布排名中,台州有11家,位于全国前列,经济活力由此可见。其次台州、金华过去六年人口增长也非常不错。


以上看好的城市,都是基于人口增长的前提,20多个三四线城市人口、经济增长都不错。这些城市,其实不只是2018年看好,只要中国目前的城市格局、发展模式不发生大的变化,这些城市都值得长期看好。



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